נושאי הבחינה / נושאים משלימים
נושאים משלימים
ירושה, הגנת הדייר, הוצאה לפועל, מקרקעי ישראל, רישוי עסקים ועבירות מרמה.
6 שאלות בסגנון הבחינה · פתרון מלא והסבר לכל שאלה
📖 עוד לא למדתם את הנושא? לשיעור המלא בנושא נושאים משלימים
1. מה נדרש כדי לרשום דירה שהתקבלה בירושה על שם היורשים?
קל- א. חוזה מכר בין היורשים
- ב. צו ירושה או צו קיום צוואה ✓
- ג. אישור המתווך המטפל בנכס
- ד. תצהיר של אחד היורשים בלבד
התשובה: צו ירושה או צו קיום צוואה
מימוש ירושה טעון צו: צו ירושה (בירושה על פי דין) או צו קיום צוואה (כשיש צוואה), המונפקים על ידי הרשם לענייני ירושה. בלעדיהם אין רישום — ולכן גם אין עסקה תקינה בנכס עיזבון.
2. דירת עיזבון עם שלושה יורשים — מי צריך להסכים למכירתה?
בינוני- א. רוב היורשים
- ב. כל היורשים (או לפי הסכם חלוקת עיזבון) ✓
- ג. היורש המבוגר ביותר
- ד. די בהסכמת מנהל העיזבון תמיד
התשובה: כל היורשים (או לפי הסכם חלוקת עיזבון)
זכויות היורשים משותפות, ומכירת הנכס דורשת את הסכמת כולם — או הסדרה בהסכם חלוקת עיזבון. מתווך שמשווק נכס עיזבון על סמך הסכמת יורש אחד מסתכן בעסקה שלא תצא לפועל.
3. מהי ההשפעה של דייר מוגן על נכס?
בינוני- א. אין השפעה — ההגנה אישית לדייר
- ב. שווי הנכס נמוך משמעותית, ופינוי אפשרי רק בעילות שבחוק או בהסכמה ✓
- ג. הנכס אינו ניתן למכירה כלל
- ד. השכירות מסתיימת אוטומטית במכירה
התשובה: שווי הנכס נמוך משמעותית, ופינוי אפשרי רק בעילות שבחוק או בהסכמה
דייר מוגן נהנה מהגנה מפני פינוי (למעט עילות הפינוי שבחוק) ומדמי שכירות מפוקחים — ולכן נכס 'תפוס' שווה פחות משמעותית מנכס פנוי. המכירה אפשרית, אך הרוכש נכנס בנעלי הבעלים מול הדייר. זהו מידע מהותי מובהק לגילוי.
4. האם שכירות רגילה חדשה שנחתמת היום יוצרת דיירות מוגנת?
בינוני- א. כן, לאחר חמש שנות שכירות
- ב. כן, אם שולמו שלושה חודשי שכירות מראש
- ג. לא — הדיירות המוגנת היא מוסד היסטורי, ושכירויות חדשות רגילות אינן יוצרות אותה ✓
- ד. רק בנכסים מסחריים
התשובה: לא — הדיירות המוגנת היא מוסד היסטורי, ושכירויות חדשות רגילות אינן יוצרות אותה
חוק הגנת הדייר חל בעיקר על מערכות יחסים ותיקות (ובראשן אלה שנוצרו בדמי מפתח). שכירות חופשית רגילה הנחתמת כיום אינה מקנה מעמד של דייר מוגן — טעות נפוצה שהבחינה אוהבת לבדוק.
5. מה מאפיין רכישת דירה מכונס נכסים בהוצאה לפועל?
קשה- א. הממכר נמכר בדרך כלל 'כמות שהוא' (AS-IS) והמכירה טעונה אישור גורמי ההליך ✓
- ב. הרוכש מקבל אחריות מלאה לליקויים מהחייב
- ג. אין צורך ברישום בטאבו
- ד. המחיר קבוע בחוק
התשובה: הממכר נמכר בדרך כלל 'כמות שהוא' (AS-IS) והמכירה טעונה אישור גורמי ההליך
במכירה כפויה הכונס מוכר את הנכס כמות שהוא, בהליך התמחרות תחת פיקוח, והעסקה כפופה לאישור במסגרת ההליך. זהו שוק לגיטימי למתווכים — אך שונה מהותית מעסקה רצונית רגילה, והרוכש נדרש לבדיקות מעמיקות משלו.
6. רוב הקרקעות בישראל הן 'מקרקעי ישראל'. מה המשמעות לזכות הנמכרת בדירה הבנויה עליהן?
בינוני- א. הבעלות עוברת לרוכש כרגיל
- ב. הזכות הרווחת היא חכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל, לא בעלות ✓
- ג. אסור למכור דירות על קרקע כזו
- ד. הזכות היא שכירות מוגנת
התשובה: הזכות הרווחת היא חכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל, לא בעלות
חוק-יסוד: מקרקעי ישראל קובע שמקרקעי המדינה, רשות הפיתוח וקק"ל לא יועברו בבעלות אלא בחריגים. לכן בחלק גדול מהדירות הזכות הנמכרת היא חכירה לדורות מרמ"י — הבחנה שמתווך חייב לזהות בנסח, על השלכותיה (הסכמות ותשלומים לרשות).
עוד 2 שאלות בנושא הזה בתרגול המלא
עם משוב מיידי על התשובה שלכם, לא רק על התשובה הנכונה — במסלול Pro.