נושאי הבחינה / ניגוד עניינים וחובות גילוי
ניגוד עניינים וחובות גילוי
עיסוק בנכס שיש בו עניין אישי, ייצוג שני צדדים, וחובת הגילוי בכתב.
6 שאלות בסגנון הבחינה · פתרון מלא והסבר לכל שאלה
📖 עוד לא למדתם את הנושא? לשיעור המלא בנושא ניגוד עניינים וחובות גילוי
1. מתווך מעוניין לרכוש בעצמו נכס שהוא משווק ללקוח. מה עליו לעשות?
קל- א. לרכוש בשקט — אין חובה לדווח
- ב. לגלות ללקוח את העניין האישי שלו בנכס ולקבל את הסכמת הלקוח בכתב ✓
- ג. להעביר את הטיפול למתווך אחר בלי הסבר
- ד. להעלות את המחיר ללקוח
התשובה: לגלות ללקוח את העניין האישי שלו בנכס ולקבל את הסכמת הלקוח בכתב
סעיף 10 לחוק אוסר תיווך בעסקה שלמתווך עניין אישי בה, אלא אם כן גילה ללקוח את עניינו האישי וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב. גילוי לבדו אינו מספיק — נדרשת גם הסכמה בכתב. הסתרה היא הפרה של חובותיו כמתווך, גם אם העסקה עצמה כדאית ללקוח.
2. האם מתווך רשאי לייצג גם את המוכר וגם את הקונה באותה עסקה?
בינוני- א. אסור בכל מקרה
- ב. מותר, ובלבד שגילה זאת לשני הצדדים וקיבל את הסכמתם ✓
- ג. מותר רק אם גובה עמלה מצד אחד
- ד. מותר רק בעסקאות מעל מיליון ש"ח
התשובה: מותר, ובלבד שגילה זאת לשני הצדדים וקיבל את הסכמתם
ייצוג שני הצדדים אינו אסור מניה וביה, אך הוא מצב מובהק של ניגוד עניינים. הוא מחייב גילוי מלא לשני הצדדים והסכמתם; ללא זאת מדובר בהפרת חובת הנאמנות.
3. מתווך יודע על ליקוי מהותי בנכס. מה חובתו כלפי הקונה?
בינוני- א. לשתוק — הוא מייצג את המוכר
- ב. למסור את המידע; אסור לו להטעות ✓
- ג. לדרוש תוספת תשלום עבור המידע
- ד. לגלות רק אם הקונה שאל
התשובה: למסור את המידע; אסור לו להטעות
סעיף 8(א) לחוק מחייב את המתווך לפעול בהגינות ובדרך מקובלת — חובה החלה גם כלפי מי שאינו לקוחו. הסתרת ליקוי מהותי הידוע למתווך היא הטעיה בניגוד לחובת ההגינות — גם כשהוא פועל בשם המוכר.
4. מתווך קיבל טובת הנאה מקבלן עבור הפניית לקוחות. מה הדין?
קשה- א. מותר, זו פרקטיקה מקובלת
- ב. יש חובת גילוי ללקוח — הסתרה היא ניגוד עניינים ✓
- ג. מותר אם הסכום נמוך
- ד. אסור לחלוטין בכל מקרה
התשובה: יש חובת גילוי ללקוח — הסתרה היא ניגוד עניינים
טובת הנאה מצד שלישי יוצרת עניין שעלול להתנגש בטובת הלקוח. הליבה של חובת הנאמנות היא שהלקוח יידע על כל אינטרס כזה ויוכל לשקול את עצת המתווך לאורו.
5. מתווך מעוניין לרכוש בעצמו דירה שלקוחו מבקש למכור. מה עליו לעשות?
בינוני- א. לרכוש באמצעות חברה בשליטתו כדי להימנע מניגוד
- ב. לגלות ללקוח את עניינו האישי ולקבל את הסכמתו בכתב ✓
- ג. להימנע מגילוי אך להציע מחיר שוק הוגן
- ד. אסור לו לרכוש בשום תנאי
התשובה: לגלות ללקוח את עניינו האישי ולקבל את הסכמתו בכתב
רכישה עצמית היא ניגוד העניינים החריף ביותר — אך אינה אסורה באופן מוחלט: היא מותרת רק בגילוי מלא של העניין האישי ובהסכמת הלקוח בכתב. רכישה דרך חברה קשורה בלי גילוי היא הסוואה של ההפרה, לא פתרון.
6. דירה בבעלות אחיו של המתווך. האם מותר לו לתווך במכירתה?
קל- א. כן, ללא כל דרישה — האח אינו המתווך
- ב. כן, אך רק לאחר גילוי העניין האישי (קרבה משפחתית) וקבלת הסכמת הלקוח בכתב ✓
- ג. לא, לעולם
- ד. כן, אם האח מוותר על דמי התיווך
התשובה: כן, אך רק לאחר גילוי העניין האישי (קרבה משפחתית) וקבלת הסכמת הלקוח בכתב
עניין אישי כולל גם עניינו של קרוב. נכס של אח הוא מקרה מובהק: התיווך אפשרי, אך רק בגילוי הקרבה ובהסכמה בכתב של הלקוח. בלי זה — הפרה, גם אם העסקה עצמה הוגנת.
עוד 2 שאלות בנושא הזה בתרגול המלא
עם משוב מיידי על התשובה שלכם, לא רק על התשובה הנכונה — במסלול Pro.