נושאי הבחינה / ניגוד עניינים וחובות גילוי
ניגוד עניינים וחובות גילוי
עיסוק בנכס שיש בו עניין אישי, ייצוג שני צדדים, וחובת הגילוי בכתב.
4 שאלות בסגנון הבחינה · פתרון מלא והסבר לכל שאלה
1. מתווך מעוניין לרכוש בעצמו נכס שהוא משווק ללקוח. מה עליו לעשות?
קל- א. לרכוש בשקט — אין חובה לדווח
- ב. לגלות ללקוח את העניין האישי שלו בנכס ✓
- ג. להעביר את הטיפול למתווך אחר בלי הסבר
- ד. להעלות את המחיר ללקוח
התשובה: לגלות ללקוח את העניין האישי שלו בנכס
חובת הנאמנות והגילוי מחייבת את המתווך לגלות ללקוח כל עניין אישי שיש לו בנכס. הסתרה היא הפרה של חובותיו כמתווך, גם אם העסקה עצמה כדאית ללקוח.
2. האם מתווך רשאי לייצג גם את המוכר וגם את הקונה באותה עסקה?
בינוני- א. אסור בכל מקרה
- ב. מותר, ובלבד שגילה זאת לשני הצדדים וקיבל את הסכמתם ✓
- ג. מותר רק אם גובה עמלה מצד אחד
- ד. מותר רק בעסקאות מעל מיליון ש"ח
התשובה: מותר, ובלבד שגילה זאת לשני הצדדים וקיבל את הסכמתם
ייצוג שני הצדדים אינו אסור מניה וביה, אך הוא מצב מובהק של ניגוד עניינים. הוא מחייב גילוי מלא לשני הצדדים והסכמתם; ללא זאת מדובר בהפרת חובת הנאמנות.
3. מתווך יודע על ליקוי מהותי בנכס. מה חובתו כלפי הקונה?
בינוני- א. לשתוק — הוא מייצג את המוכר
- ב. למסור את המידע; אסור לו להטעות ✓
- ג. לדרוש תוספת תשלום עבור המידע
- ד. לגלות רק אם הקונה שאל
התשובה: למסור את המידע; אסור לו להטעות
חובת ההגינות ואיסור ההטעיה חלים כלפי כל מי שהמתווך פועל מולו. הסתרת ליקוי מהותי הידוע למתווך היא הטעיה — גם כשהוא פועל בשם המוכר.
4. מתווך קיבל טובת הנאה מקבלן עבור הפניית לקוחות. מה הדין?
קשה- א. מותר, זו פרקטיקה מקובלת
- ב. יש חובת גילוי ללקוח — הסתרה היא ניגוד עניינים ✓
- ג. מותר אם הסכום נמוך
- ד. אסור לחלוטין בכל מקרה
התשובה: יש חובת גילוי ללקוח — הסתרה היא ניגוד עניינים
טובת הנאה מצד שלישי יוצרת עניין שעלול להתנגש בטובת הלקוח. הליבה של חובת הנאמנות היא שהלקוח יידע על כל אינטרס כזה ויוכל לשקול את עצת המתווך לאורו.