נושאי הבחינה / חוק המכר (דירות)
חוק המכר (דירות)
חובות המוכר, מפרט, אחריות לליקויים ובטוחות לרוכש דירה מקבלן.
5 שאלות בסגנון הבחינה · פתרון מלא והסבר לכל שאלה
1. מהו המסמך שהמוכר חייב לצרף לחוזה מכר דירה מקבלן?
קל- א. חוות דעת שמאי
- ב. מפרט המפרט את תיאור הדירה וכל המצורף לה ✓
- ג. אישור עורך דין בלבד
- ד. אין חובת צירוף מסמכים
התשובה: מפרט המפרט את תיאור הדירה וכל המצורף לה
חוק המכר (דירות) מחייב את המוכר לצרף מפרט — מסמך מפורט המתאר את הדירה, החומרים, המערכות והרכוש המשותף. תכליתו לצמצם את פערי המידע בין הקבלן לרוכש: בלי מפרט אין לרוכש דרך לדעת מה בדיוק הובטח לו, ולכן אין לו גם דרך להוכיח אי-התאמה בהמשך.
2. רוכש גילה ליקוי בדירה חדשה. מה הכלל בדבר תקופת הבדק?
בינוני- א. אין תקופת בדק — הכל באחריות הרוכש מרגע המסירה
- ב. החוק קובע תקופות בדק ואחריות לפי סוג הליקוי, שבמהלכן חלה על המוכר חובת תיקון ✓
- ג. אחריות המוכר היא לשנה אחת לכל סוגי הליקויים
- ד. אחריות המוכר היא לצמיתות
התשובה: החוק קובע תקופות בדק ואחריות לפי סוג הליקוי, שבמהלכן חלה על המוכר חובת תיקון
החוק אינו קובע תקופה אחידה אלא מדרג לפי סוג הליקוי — רכיבים שונים בדירה מקבלים תקופות בדק שונות, וארוכות במיוחד לליקויים מבניים. במהלך תקופת הבדק נטל ההוכחה נוטה לטובת הרוכש, ולאחריה, בתקופת האחריות, הוא עובר לרוכש. זו ההבחנה שנבחנת.
3. קבלן קיבל תשלומים מרוכש דירה שטרם נבנתה. מה מחייב אותו החוק?
בינוני- א. אין חובה מיוחדת
- ב. להעמיד לרוכש בטוחה — ערבות בנקאית, ביטוח, שעבוד או רישום הערת אזהרה ✓
- ג. להחזיק את הכסף במזומן במשרדו
- ד. להפקיד את הכסף אצל עורך דינו בלבד
התשובה: להעמיד לרוכש בטוחה — ערבות בנקאית, ביטוח, שעבוד או רישום הערת אזהרה
חוק הבטחת השקעות נועד למנוע את התרחיש שבו רוכש משלם מיטב כספו וקבלן קורס לפני המסירה. הוא אוסר על הקבלן לקבל יותר משיעור מזערי מהתמורה בלי להעמיד בטוחה מוכרת. הפקדה אצל עורך דין אינה בטוחה לפי החוק — זו טעות נפוצה מאוד.
4. מתווך מציג לרוכש דירה מקבלן ויודע על אי-התאמה בין המפרט לדירה בפועל. מה חובתו?
קשה- א. לשתוק — האחריות על הקבלן
- ב. לגלות את המידע לרוכש; חובת הגילוי ואיסור ההטעיה חלים גם עליו ✓
- ג. לגלות רק אם הרוכש שאל במפורש
- ד. לדרוש מהקבלן לתקן לפני שיאמר דבר
התשובה: לגלות את המידע לרוכש; חובת הגילוי ואיסור ההטעיה חלים גם עליו
כאן נפגשים חוק המכר (דירות) עם חוק המתווכים — וזה בדיוק סוג השאלה המשלבת שהבחינה אוהבת. אחריות הקבלן כלפי הרוכש אינה פוטרת את המתווך מחובותיו שלו: איסור ההטעיה וחובת הגילוי חלים עליו באופן עצמאי לגבי כל מידע מהותי שידוע לו.
5. האם ניתן להתנות בחוזה על הוראות חוק המכר (דירות) לרעת הרוכש?
בינוני- א. כן, בהסכמה מפורשת בכתב
- ב. לא — הוראות החוק הן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן לרעת הרוכש ✓
- ג. כן, אם הרוכש מיוצג בעורך דין
- ד. כן, בעסקאות מעל סכום מסוים
התשובה: לא — הוראות החוק הן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן לרעת הרוכש
החוק הוא קוגנטי לטובת הרוכש: תניה בחוזה הגורעת מזכויותיו בטלה, גם אם חתם עליה מרצון ואפילו אם היה מיוצג. ההיגיון הוא פערי הכוחות המובנים בין קבלן לרוכש יחיד — הגנה שניתן לוותר עליה בחתימה אינה הגנה.