נושאי הבחינה / הזמנה בכתב וגורם יעיל
הזמנה בכתב וגורם יעיל
שני התנאים שבלעדיהם אין דמי תיווך — הזמנה חתומה בכתב והיותכם הגורם היעיל.
6 שאלות בסגנון הבחינה · פתרון מלא והסבר לכל שאלה
1. מהו התנאי הצורני שבלעדיו מתווך אינו זכאי לדמי תיווך?
קל- א. הסכמה בעל פה מתועדת
- ב. הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, חתומה בידי הלקוח ✓
- ג. הודעת דוא"ל של המתווך ללקוח
- ד. פרסום הנכס באתר המתווך
התשובה: הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, חתומה בידי הלקוח
החוק דורש הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, חתומה על ידי הלקוח. הסכמה בעל פה — מפורטת ככל שתהיה — אינה מספיקה, וזו אחת הסיבות הנפוצות לאובדן דמי תיווך.
2. אילו פרטים חייבים להופיע בהזמנה בכתב?
בינוני- א. שם המתווך בלבד
- ב. שמות וכתובות הצדדים, זיהוי הנכס, סוג העסקה, המחיר המבוקש ודמי התיווך המוסכמים ✓
- ג. רק גובה דמי התיווך
- ד. רק תיאור הנכס
התשובה: שמות וכתובות הצדדים, זיהוי הנכס, סוג העסקה, המחיר המבוקש ודמי התיווך המוסכמים
התקנות מפרטות את הפרטים המחייבים: שמות, מען ומספרי זיהוי של המתווך והלקוח; תיאור הנכס המזהה אותו; סוג העסקה המבוקשת; המחיר המשוער; והסכום או השיעור המוסכם של דמי התיווך ומועד תשלומם.
3. מהו מבחן "הגורם היעיל"?
בינוני- א. המתווך שהציג את הנכס ראשון
- ב. המתווך שהשקיע הכי הרבה שעות
- ג. המתווך שפעולתו היא שהביאה בפועל להתקשרות הצדדים בעסקה ✓
- ד. המתווך שגובה את דמי התיווך הנמוכים ביותר
התשובה: המתווך שפעולתו היא שהביאה בפועל להתקשרות הצדדים בעסקה
הגורם היעיל הוא מי שפעולתו יצרה את שרשרת הגורמים שהובילה לעסקה. אין די בהצגה ראשונה או במאמץ רב — נדרש קשר סיבתי ממשי בין פעולת המתווך לבין ההתקשרות שנכרתה.
4. לקוח חתם על הזמנה בכתב, אך המתווך לא מילא בה את גובה דמי התיווך. מה הדין?
קשה- א. ההזמנה תקפה במלואה
- ב. המתווך זכאי לדמי תיווך מקובלים בשוק
- ג. היעדר פרט מהותי עלול לשלול את הזכאות לדמי תיווך ✓
- ד. הלקוח חייב להשלים את הפרט בדיעבד
התשובה: היעדר פרט מהותי עלול לשלול את הזכאות לדמי תיווך
הפרטים שבתקנות הם מהותיים. היעדרו של פרט מהותי — ובעיקר דמי התיווך המוסכמים — עלול להביא לכך שההזמנה לא תעמוד בדרישת החוק, ובעקבות זאת תישלל הזכאות.
5. מתי נדרש הלקוח לחתום על ההזמנה בכתב?
בינוני- א. לפני שהמתווך מתחיל בפעולת התיווך ✓
- ב. לאחר חתימת חוזה המכר
- ג. בעת תשלום דמי התיווך
- ד. אין חשיבות למועד
התשובה: לפני שהמתווך מתחיל בפעולת התיווך
ההזמנה צריכה להיחתם לפני ביצוע פעולת התיווך. החתמה בדיעבד — למשל אחרי שהלקוח כבר ראה את הנכס והתקדם לעסקה — עלולה שלא להועיל, שכן פעולת התיווך כבר בוצעה ללא הזמנה.
6. מתווך הציג נכס ללקוח. הלקוח לא רכש, ושנה לאחר מכן רכש אותו ישירות מהבעלים. האם קמה זכאות?
קשה- א. תמיד כן — הוא הציג את הנכס
- ב. תמיד לא — עבר זמן רב
- ג. תלוי אם המתווך היה הגורם היעיל, ובשאלת תוקף ההזמנה ומגבלות הזמן שבה ✓
- ד. רק אם הבעלים הסכים
התשובה: תלוי אם המתווך היה הגורם היעיל, ובשאלת תוקף ההזמנה ומגבלות הזמן שבה
אין כלל אוטומטי. יש לבחון האם ההצגה על ידי המתווך היא שהובילה בסופו של דבר לעסקה (גורם יעיל), ומה נקבע בהזמנה בכתב לעניין תקופת תוקפה. חלוף הזמן מחליש את הקשר הסיבתי אך אינו מנתק אותו מאליו.